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Guter Kerl

Wohnung wird verkauft - was tun? Und was nicht?

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Moin,

meine Wohnung in Birmingham, in der ich seit Anfang 2012 wohne, soll verkauft werden. Mein derzeitiger Landlord möchte "seine Investition realisieren" und verkauft an einen neuen Investor.

Er selber hatte diese Wohnung auch erst von der Estate-Firma gekauft, bei der ich gemietet hatte, nachdem ich dort schon eine Weile wohnte. Damals ging alles ziemlich geräuschlos über die Bühne. Der Landlord meinte zwar, dass dies ein langer Prozess sei, es noch keinen Käufer gäbe und er davon ausgeht, dass ich dort wohnen bleiben könnte. Was er mir aber nicht garantieren könnte.

Und jetzt scheint es irgendwie jede Menge Aufregung zu geben.

Montag war ein Fotograf der Maklerfirma da und hat Fotos gemacht.

Jetzt möchte jemand in die Wohnung wegen eines "EPC" - "Energy Performance Certificates".

Jetzt meine Frage: Welche Rechte habe ich eigentlich? Muss ich das alles händeln? Was geht mich das an? Ich bin derzeit in D. und müsste extra deswegen wieder nach Birmingham.

Kann mich der neue Landlord einfach kündigen - und wenn ja, mit welcher Frist? Hab ich überhaupt irgendwelche Rechte? Sollte ich irgendetwas beachten - oder kann ich schlicht den Zutritt verweigern? Ich glaub, der Makler hat schon die Schlüssel. Mein Landlord hat diese zusammen mit meiner Telefonnummer einfach übergebn. Soviel zum Datenschutz.

Danke für alle hilfreichen Tipps!

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Ist mir in Manchester auch passiert. Deine eigene Kündigungsfrist wird ein Monat sein und die vom Vermieter 2 Monate (sollte aber im Mietvertrag stehen) (vorausgesetzt es ist ein rolling contract). 

Ob Du rechtlich dagegen vorgehen kannst, weiß ich nicht. Ich glaube diese Situation ist recht "normal" für GB? Zumindest fanden es meine Arbeitskollegen nicht erstaunlich als mir das passiert ist. 

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Wie oben gesagt kommt die Kuendigungsfrist auf deinen Vertrag an - nach 7 Jahren kann das vermutlich monthly rolling sein. 

Wenn der Makler wie du sagst auch Schluessel hast gehe ich davon aus, dass der Vermieter auch access mit reasonable notice verlangen wird und du moeglicherweise alle paar viewings im Haus hast. 

Du musst dann abwaegen, ob dir das zu viel Drama ist mit dem Risiko dann eh auziehen zu muessen, oder ob du lieber jetzt schonmal nach was anderem suchst und der Vermieter dann eben die leere Wohnung verkaufen muss. 

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EPC ist Pflicht zum Verkauf. Du musst aber nicht dafür zurückfliegen. Kannst entweder erlauben, dass sie mit Schlüssel reingehen oder sie müssen halt warten bis du wieder da bist. Im Vertrag steht in welchem Zeitraum und mit welcher Voranmeldung (normalerweise 24 Stunden) die Wohnung für Besichtigungen bereit sein muss.

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Wenn du im Moment nicht in einem 'fixed-term' bist, stehen dir 2 Monate Kuendigungsfrist zu.

Ich glaube mich zu erinnern, dass 48h Frist als angemessen gelten fuer Besichtigungen usw. 

Der Vermieter will dich auf alle Faelle behalten, solange er das Haus noch nicht verkauft hat. Danach wird es wohl davon abhaengen, ob sich auf andere Art mehr Geld verdienen laesst. Wenn nicht, und du bezahlst immer schoen, moechte dich der neue Besitzer doch sicher gerne behalten.

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vor 18 Stunden schrieb Mar.Ion:

Ist mir in Manchester auch passiert. Deine eigene Kündigungsfrist wird ein Monat sein und die vom Vermieter 2 Monate (sollte aber im Mietvertrag stehen) (vorausgesetzt es ist ein rolling contract). 

Ob Du rechtlich dagegen vorgehen kannst, weiß ich nicht. Ich glaube diese Situation ist recht "normal" für GB? Zumindest fanden es meine Arbeitskollegen nicht erstaunlich als mir das passiert ist. 

ich find das auch schon normal. Vor jahren, als wir noch kein handy hatten, war unser flur ploetzlich gestrichen.

 

Mein mann natte nachschicht und schlief dann tagsueber, Die agency hatte uns zwar eine email gesandt,  dass da jemand kommen wuerde, aber wie gesagt, wir waren nicht "24/7 am PC. Haben zweitschluessel.

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Ich habe 24 Stunden im Kopf als reasonable Notice. Heisst, wenn der Makler dir rechtzeitig vorher Bescheid sagt, kann er in die Wohnung. Aber du musst natuerlich nicht vor Ort sein oder irgendwas organisieren, dafuer ist ja der Makler da.

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Wie schon gesagt, du musst nicht selbst da sein wenn der Makler Schlüssel hat, kannst aber nicht verhindern dass er sich Zutritt verschafft (nach notice, entweder 24/48 Std).

Wenn der alte oder dann auch neue Vermieter dich nicht mehr dort haben will, muss er dir eine Section 21 notice geben, dann hast du 2 Monate Zeit um auszuziehen. 

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Am 19.9.2019 um 12:10 schrieb katjapedro:

Vor jahren, als wir noch kein handy hatten, war unser flur ploetzlich gestrichen.

Grins. Ich stell mir grad vor, man war abends in der Kneipe, wacht mittags mit Kater auf - und der Flur ist getrichen.  :D

 

Dank Euch!

Ich nehm das auch nicht dramatisch. Nur hatte ich eben das ganze Gewusel beim letzten Verkauf nicht. Aber ok, wenn ich für die EPC nicht dabei sein muss, dann können die das alleine machen. Das ist schon ok.

Dank Euch!

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On 9/18/2019 at 4:33 PM, Guter Kerl said:

Jetzt möchte jemand in die Wohnung wegen eines "EPC" - "Energy Performance Certificates".

Jetzt meine Frage: Welche Rechte habe ich eigentlich? Muss ich das alles händeln? Was geht mich das an? Ich bin derzeit in D. und müsste extra deswegen wieder nach Birmingham.

 

Die Antwort ist NEIN, musst du nicht.

Such mal nach "quiet enjoyment of Tenancy".

As a tenant, you are entitled to enjoy the complete benefit of the property without being disturbed by the landlord or by anyone else acting on the landlord’s behalf. This means that your landlord must let you live in your home without unnecessary interference.

A breach of the right to quiet enjoyment could include:

  • preventing the tenant from accessing the property;
  • damaging the property; and
  • accessing the premises without the tenant’s permission.

Speziell der letzte Satz bedeute das du unter keiner Verpflichtung bist deine Einwilligung zum Betreten der Wohnung zu geben.

Das wird sehr haeufig als Gewohnheitsrecht verstanden, ist es aber nicht.

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vor 4 Stunden schrieb oche_alaaf:

Die Antwort ist NEIN, musst du nicht.

Such mal nach "quiet enjoyment of Tenancy".

As a tenant, you are entitled to enjoy the complete benefit of the property without being disturbed by the landlord or by anyone else acting on the landlord’s behalf. This means that your landlord must let you live in your home without unnecessary interference.

A breach of the right to quiet enjoyment could include:

  • preventing the tenant from accessing the property;
  • damaging the property; and
  • accessing the premises without the tenant’s permission.

Speziell der letzte Satz bedeute das du unter keiner Verpflichtung bist deine Einwilligung zum Betreten der Wohnung zu geben.

Das wird sehr haeufig als Gewohnheitsrecht verstanden, ist es aber nicht.

Das stimmt so nicht. Fuer das allgemeine Nutzungsrecht ist das richtig. (Ausnahmen: Reparaturen, etc mit vorheriger Ankuendigung).

Wenn die Wohnung allerdings verkauft oder wieder vermietet wird, hat der Vermieter das Recht potentiellen Mietern/Kaeufern die Wohnung zu zeigen, aber muss dem derzeitigen Mieter mindesten 24 Stunden vorher bescheid geben.

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18 hours ago, Tinkerbella said:

Wenn die Wohnung allerdings verkauft oder wieder vermietet wird, hat der Vermieter das Recht potentiellen Mietern/Kaeufern die Wohnung zu zeigen, aber muss dem derzeitigen Mieter mindesten 24 Stunden vorher bescheid geben.

Der Vermieter hat nicht nur Bescheid zu sagen sondern um Erlaubnis zu bitten "asking for permission" um die Mietsache zu betreten. Der Mieter hat jedes Recht u.a. unter dem "right of peaceful enjoyment" diese Erlaubnis nicht zu erteilen.

 

Quelle unter anderen:

https://www.thetenantsvoice.co.uk/advice_from_us/landlord-selling-property/

"As a tenant, you also have a right to peaceful enjoyment of your rented property. Renters are free to close the door to everyone they don’t want in their home. You’re not obliged to let in estate agents, prospecting buyers or other persons for viewing purposes. The landlord can send you a 24 hour notice for a personal inspection of the premises. However, you’re still able to deny them entry. In fact, without a court order, you can even close the door to the police. Landlords are allowed to enter in cases of emergencies like fires or gas leaks."

 

 

Edited by oche_alaaf
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vor 18 Stunden schrieb oche_alaaf:

Der Vermieter hat nicht nur Bescheid zu sagen sondern um Erlaubnis zu bitten "asking for permission" um die Mietsache zu betreten. Der Mieter hat jedes Recht u.a. unter dem "right of peaceful enjoyment" diese Erlaubnis nicht zu erteilen.

 

Quelle unter anderen:

https://www.thetenantsvoice.co.uk/advice_from_us/landlord-selling-property/

"As a tenant, you also have a right to peaceful enjoyment of your rented property. Renters are free to close the door to everyone they don’t want in their home. You’re not obliged to let in estate agents, prospecting buyers or other persons for viewing purposes. The landlord can send you a 24 hour notice for a personal inspection of the premises. However, you’re still able to deny them entry. In fact, without a court order, you can even close the door to the police. Landlords are allowed to enter in cases of emergencies like fires or gas leaks."

 

 

Klar, mach das ruhig. 

"If you have been unable to gain access to the property with your tenant’s permission, you may make an application to the court for an injunction. This will give you a court order allowing you landlord rights to enter the property without your tenant’s permission. If your tenant has been unreasonably refusing access, the costs you incur in obtaining the court order may be recoverable from them."

 

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8 hours ago, Tinkerbella said:

Klar, mach das ruhig. 

Ne hab ich auch nicht vor

Ein Gewohnheitsrecht (oder Ausnahme im Gesetz) des Landlords (oder jemand anderen) die Wohnung ohne Erlaubnis zu betreten gibt es definitiv nicht, darum ging es hier.

To speak with Bercow: And that's the end of it""

Schoenen Tach noch.

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Neue Entwicklung.

Der Agent hat einen Besichtigungs-Termin ausgemacht. Im Zuge der Ankündigung des EPC.

Ich steh also hier und warte und da tauchen ein Haufen Leute auf. Ich bin erstaunt, dass Mitarbeiter(innen) eines Estate Agents so relaxt rumlaufen. Ok, ist vielleicht "casual friday".

Bis ich merke: Das sind neue Tenants, die sich das ansehen.

Ich denke, dass sowas in D. nicht möglich wäre. Können die mch hier kündigen, um neue Mieter hier reinzusetzen?

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Ich zitiere die Frage des Fadenstellers: 

"Jetzt meine Frage: Welche Rechte habe ich eigentlich? Muss ich das alles händeln? Was geht mich das an? Ich bin derzeit in D. und müsste extra deswegen wieder nach Birmingham."

Ich hab mit solchen wunderbaren Mietern leider gerade selbst zu kaempfen. 

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Es liegt in der Natur der Sache, dass das etwas schwieriger wird. Immerhin geht es nicht um einen Autoverkauf, sondern um den Verkauf des Lebensmittelpunktes. Da hängen Erinnerungen und Träume dran. Und evtl ein ganzes Leben.

@Tinkerbella: "wunderbare Mieter" - ich höre Deine tiefe Ironie.

Aber verwundert Dich das? Meine Devise ist: Es ist die Wohnung des Landlords, also hier Deine Wohnung. Du bist die Eigentümerin und Nutznießerin der Wohnung und des Verkaufes. Ich, bzw Deine Mieter, haben davon - nichts. Außer Ärger und einen verlorenen Lebensmittelpunkt. Und das Gefühl der Fremdbestimmung. Und da wundert es Dich (und meinen Landlord), wenn es Probleme gibt? Mtivation sieht anders aus. Das widerspricht sämtlichen Motivations-Trainern.

 

Alleine das Benehmen. Der "Fotograf", der schon mal da war, ist kein Fotograf, sondern der Agent. Da war noch einer, der still im Hintergrund blieb. Die haben sich die Schuhe natürlich nicht ausgezogen. Die haben auch nicht gefragt. Die neuen Mieter schon.

 

Wieso kann hier jemand neue Mieter in meine ungekündigte Wohnung schicken?

PS: Jetzt fragen die auch noch nach meinen Energiezahlungen. :D Ich fasse es nicht.

Edited by Guter Kerl

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vor 29 Minuten schrieb Guter Kerl:

Die haben sich die Schuhe natürlich nicht ausgezogen. Die haben auch nicht gefragt.

what?   Du bist doch aber straightforward Deutscher. Sag denen das doch.

 

vor 29 Minuten schrieb Guter Kerl:

 

@Tinkerbella: "wunderbare Mieter" - ich höre Deine tiefe Ironie.

Aber verwundert Dich das? Meine Devise ist: Es ist die Wohnung des Landlords, also hier Deine Wohnung. Du bist die Eigentümerin und Nutznießerin der Wohnung und des Verkaufes. Ich, bzw Deine Mieter, haben davon - nichts. Außer Ärger und einen verlorenen Lebensmittelpunkt. Und das Gefühl der Fremdbestimmung. Und da wundert es Dich (und meinen Landlord), wenn es Probleme gibt? Mtivation sieht anders aus. Das widerspricht sämtlichen Motivations-Trainern.

PS: Wir sind in 15 Jahren hier gefuehlte 20 mal umgezogen. (5 Mal). Wir hatten nur einmal gekuendigt. Jedesmal endreinigung und inventory bezahlen geschweige den die umzugshelfer (mein partner arbeitet nachtschicht und ich 50plus stunden die woche). Hier in London gilt fuer mich 'nicht aufregen< akzeptier es und gut'. Wie lange bist du schon in UK???

 

Ich will Dich echt nicht anmachen oder verstehe ich Deine Ironie nicht?  

 

Der LL kann machen, was er will. So traurig das dann fuer Dich ist. Lebensmittelpunkt.  Aber wenn du damit haderst, dann evtl. als goal setzen,  fuer eine ETW zu sparen.

____________________________________________________________________________________

PS: Wir sind in 15 Jahren hier gefuehlte 20 mal umgezogen. (5 Mal). Wir hatten nur einmal gekuendigt. Jedesmal endreinigung und inventory bezahlen geschweige den die umzugshelfer (mein partner arbeitet nachtschicht und ich 50plus stunden die woche). Hier in London gilt fuer mich 'nicht aufregen< akzeptier es und gut'. Wie lange bist du schon in UK???

 

Edited by katjapedro

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1 hour ago, katjapedro said:

Aber wenn du damit haderst, dann evtl. als goal setzen,  fuer eine ETW zu sparen.

Nun wissen wir doch, das dieses Ziel sich immer weiter entfernt.Es gib solche und solche Landlords.In 26 Jahren komme ich auch auf 5 Umzuege, aber vor 18Jahren war das der vorerst letzte. Mit Landlords habe ich wohl immer Glueck gehabt. Mit einem bin ich noch Heute befreundet und einer wollte mich nur ungern gehen lassen. Aber bei Mietern, musste ich gerade eben erfahren, gibt es auch solche und solche. Persoenliche hatte ich noch nie ueber Agenten gemietet. Nur bei Landlord selbst und das macht wohl auch einen grossen Unterschied.

Im Augenblick ist das ja auch die grosse Diskusion ob Wohnung Geschaeft oder Grundrecht ist.

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6 hours ago, Guter Kerl said:

Ich denke, dass sowas in D. nicht möglich wäre. Können die mch hier kündigen, um neue Mieter hier reinzusetzen?

Das ist auch hier nur moeglich wenn du es zulaesst. Wie die Rechtssituation  ist hab ich weiter oben beschrieben.

Der Landlord kann  dir mit einer section 48 notice den Mietnvertrag kuendigen und muss dir ua. eine Kuendigungfrist von 2 Monaten einraeumen.

Aber, wie schon weiter oben beschrieben: Unter keinen Umstaenden musst du die or Ablauf des Mietvertrages in die Wohnung lassen. Weder Landlord, seine Buettel oder potenzielle Nachmieter.

Der Bezug auf "quiet enjoyment of Tenancy" ist sehr wirkungsvoll uebergriffige Landlords auf Distanz zu halten

Die meisten LLs und speziell Agents wissen das uebrigens auch alles aber versuchen halt auch gerne sich das Leben leicht zu machen auf deine Kosten

Edited by oche_alaaf

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On 9/26/2019 at 9:59 AM, Tinkerbella said:

"If you have been unable to gain access to the property with your tenant’s permission, you may make an application to the court for an injunction. This will give you a court order allowing you landlord rights to enter the property without your tenant’s permission. If your tenant has been unreasonably refusing access, the costs you incur in obtaining the court order may be recoverable from them."

 

Aus dem Kontext zitiert liesst sich das bedrohlich, aber ...

Diese injunction waere nur moeglich wenn der Tenant access verweigern wuerde zu Reparaturen zu denen der LL gesetzlich verpflichet ist oder bei Gefahr im Verzug/Emergency. Gasgeruch, Feuer, Ueberschwemmung ...

Originalquelle mit Kontext Absatz 5

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Am 27.9.2019 um 12:35 schrieb Guter Kerl:

@Tinkerbella: "wunderbare Mieter" - ich höre Deine tiefe Ironie.

Aber verwundert Dich das? Meine Devise ist: Es ist die Wohnung des Landlords, also hier Deine Wohnung. Du bist die Eigentümerin und Nutznießerin der Wohnung und des Verkaufes. Ich, bzw Deine Mieter, haben davon - nichts. Außer Ärger und einen verlorenen Lebensmittelpunkt. Und das Gefühl der Fremdbestimmung. Und da wundert es Dich (und meinen Landlord), wenn es Probleme gibt? Mtivation sieht anders aus. Das widerspricht sämtlichen Motivations-Trainern.

 

Immer mal langsam mit den Vermutungen, gell.

Also - meine eigene 'tiefe Ironie' bezieht sich auf einen Mieter in einer Immobilie mit mehreren Mietparteien, bei der der betreffende Mieter nicht nur im Rueckstand mit der Miete ist, zudem illegal untervermieten und die Wohnung in einem Zustand haelt, der diverse Beschwerden von den anderen Mietern des Hauses ueber laengere Zeit hervorrief (ja, als Vermieter hab ich auch eine Verpflichtung gegenueber meinen anderen Mietern), sondern der noch dazu nun dazu verklagt werden muss uns endlich mal in die Wohnung zu lassen, nachdem er monatelang vereinbarte Termine immer wieder am Tag des Termins ignorierte ohne abzusagen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. 

Als Vermieter habe ich neben der 'Nutzniessung' wie Du sie nennst, auch Pflichten, denen ich nachkomme. Die Wohnung in Schuss zu halten, inkl Sicherheit.

Zum Verkauf - Ein Verkauf einer Wohnung kann nur stattfinden, wenn die Wohnung auch besichtigt werden kann. Von potentiellen Kaeufern. Daher ist es eben nicht so, dass der Besitzer nur be Gefahr in Verzug und zu Reparaturen zu Besichtigungen berechtigt ist, das gilt wie bereits erwaehnt fuer die normale Mietsituation und Dauer, sondern eben auch, separat - mit Vorheriger Ankuendigung etc. wie ich vorher schon schrieb - zu Besichtigungen bei Verkauf/Vermietung. Was genau ist daran nicht klar, nicht verstaendlich? Wie soll die Wohnung sonst verkauft werden? Klar, dass Dir das vielleicht Schnuppe ist, aber dem Gesetzgeber nicht. 

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Die grundlose Kuendigung seitens des Landlords nennt sich Section 21 und ich wurde letztens von meiner landlords association aufgerufen, eine Petition gegen deren Abschaffung zu unterstuetzen.

Ehrlich gesagt, moechte ich kein slum landlord sein und finde es echt peinlich, was ich so hier als landlord machen darf.

Sind das nicht eher Kaeufer als Mieter - wer sucht schon ueber 2 Monate vorher hier?

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Ich hätte auch auf Käufer getippt. Was allerdings am Ende für den Mieter so ziemlich auf das Gleiche rausläuft, wenn sie da selbst einziehen wollen.

 

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